- 投稿 2018/08/18
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ハウスリースバックとは？
そもそもハウスリースバックという言葉。
TVVCMで見て、頭に残っていました。
「自宅を売却しても住み続けることができるんです！」
この言葉は、私のような状況にある者には非常に魅力的に耳に響きます。
HOUSEDOのような専門業者の他、個人投資家などです。
ですから、専門業者でない不動産業者が仲介する場合には、
投資家を探し、投資家が見つからなければ成り立たないということになります。
ハウスリースバックでは、資産を売却して現金化できます。
したがって、同じ家に住み続けながら、まとまった現金が必要な人にぴったりです。
各事情に応じて、ローンの返済にあてたり、使用目的にそった使い方をしたりできます。
そして、売却後も以前の自宅に住み続けることができます。
ただし、賃貸として賃貸料を毎月払わなければならなくなります。
ハウスリースバックのメリットは？
①売却後も、以前の自宅に住み続けることができる。
②売却した後の現金化が早い。
③将来、資金ができたら買い戻すことができる。
④引っ越しをする必要がない。
⑤売却したことが周りに知られずにすむ。
⑥子供が転校しなくても良い。
⑦固定資産税を払う必要がなくなる。
ハウスリースバックのデメリットは？
①売値が相場より安くなる。
②賃貸料が相場より高くなる。
③買い戻しができるが、売却価格より高く買わなければならない。
ハウスリースバックの良いところは、
自宅を売却しなければならない資金的状況に置かれた場合でも、
同じ家に住み続けながら、現金を得ることができること。
ただし、それなりに手数料等がかかるため、
将来買い戻すことを考えると、かなりの資産の目減りとなります。
その点は覚悟しなければなりません。
ハウスリースバックの賃料の相場
ハウスリースバック業者は、買い取った不動産をリースすることで利益を得ます。
そのための不動産投資として、自宅を買い取ってくれるのですから、
当然、その利益が出る利息を考えた賃貸料がかかります。
業者が銀行から借り入れをしてリースするわけですから、
銀行の利子を6～8％を想定して、リスクもとって貸し出すとすると、
その相場は売却価格の1割程度となります。
例えば、ハウスリースバックで業者が2,000万で買い取った場合、賃貸料は年間200万ほどになります。
ですから、長く賃貸料を払って住み続けるということは、
資産が目減りすることになります。
我が家の場合も、
売却価格：2,100万円
賃貸料：173,000円
となりました。
けれども、緊急に大きな現金が必要な場合には、ありがたい方法であることは確かです。
一定期間以上賃貸料を払って住み続けることは、ハウスリースバックで得た代金を超えてしまうことになります。おおよそ売却価格の1割の家賃ということは、10年以上の賃貸を続ければ、それ以降は、売却価格を上回っていきます。
また、月々の賃貸料を滞納すると、ハウスリースバックの契約が履行されなくなり、買い戻しどころではなくなってしまうことになりかねません。
さらに、売却価格の分の賃貸料を10年間払い続け、さらにそれ以上の価格で買い戻すということは、普通に考えると、かなり難しい資金繰りです。
リース期間が長くなりそうなときには、同じ家に住み続けるか、もっと賃料のお安い所に引っ越すか考えなければならないかもしれません。
ハウスリースバックの買い戻し契約について
ハウスリースバックの魅力のひとつは、将来、我が家の買い戻しができるということです。
仮に他の見知らぬ人に売ってしまった場合、自分の手元に買い戻せる可能性はほとんどないと言っていいでしょう。
けれども、ハウスリースバックでは、買い戻す権利として、再売買の権利を契約しておけば、買い取ってくれた契約者が、以前の所有者である自分を無視して売却をしてしまうことはできません。
資金さえあれば、将来買い戻すをすることは可能となります。
その価格は、売却時の1～2割増しとされています。
我が家の場合はHOUSEDOとの契約で、
売却価格：2,100万円
買い戻し価格：2,700万円
売却価格の2割増し価格：2,520万
となっていますので、買い戻し価格がかなり高く設定されています。
このリースバックの契約価格は、将来的な相場にかかわらず、変更になりません。同じ価格が、ずっと有効です。ただ、金銭的にハードルが高いものですので、2013年にHOUSEDOが事業を立ち上げてから、実際に買い戻しが実行された例は少ないようです。
ハウスリースバックの追加保証金制度とは？
追加保証金制度とは、HOUSDOが提供してくれる月々の家賃を下げることのできる制度です。
自宅を売却した後、手元に残る現金があった場合、それを保証金として業者に入れておくことで、100万につき7,000～8,000円ずつ家賃を安くすることができます。
利率としては、年利0.8%なので、それ以上の利回りの投資のあてがない場合には、利用すると支払う家賃が少なくなりますので、たいへんありがたい制度といえます。
適正価格を知るためにはどうする？
ハウスリースバックの業者からの金額の提案。
私は、かなりアバウトだと思っています。
というのは、おおよその最低ラインの金額をまずこちらに伝える。
こちらからは、必要な額まで後100~200万必要、と伝える。
それでは、ご希望に添えるように調整しましょう。と回答がくる。
上手に調整して、必要額ぎりぎりの値段を提示してくる。
今回もこのような流れでした。
ですから、この金額に満たなければハウスリースバックはしない。
この金額なら、完全売却でなくハウスリースバックをしてもらえる。
というぎりぎりラインの価格を提示してきたような印象があります。
私自身、ゆとりがなかったことと、売却価格が上がるとお家賃も上がるので、二の足を踏むところがあって、価格についての交渉はできませんでした。
しっかりと適正価格を知っておくことは、交渉の際にも有利に働きます。
私の場合のように、今日明日というほど急いでいなければ、
適正価格を調べておくのは必須だと思います。
まずは、一般的な 不動産査定 をしておくことが重要です。
とくに、比較できるサイトに登録して複数の業者から見積もりを取っておくことがおすすめ。見積もりは、意外に業者によりばらつきがあります。
我が家もそうでした。業者により数百万の開きがありました。
急場をしのぐには最適の方法
今、とにかく現金が必要。
不動産はある。
でも、引っ越しは嫌。
この状況には、今をしのぐだけならハウルリースバックは最適な方法です。
でも、長い目で見ると、決して賢いお金の遣い方とはいえないかもしれません。
それでも、同じ所に住みたい。
見ず知らずの他人の手に渡したくない。
という強い思いで決断する人が少なくないようです。
私自身も、将来の資金繰りにめどがあるわけではありません。
現在の頼みの綱はバイナリーオプションという短期投資のみ。
それでも、まだ望みは捨てていません。
まずは、この家を手元に引き寄せておくほうを選びます。
